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우리 가게,
법의 보호를 받고 있나?
상가임대차보호법이 있으니 안전하다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 환산보증금이 지역 기준을 넘으면 법의 상당 부분이 적용되지 않습니다.
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좋은 자리일수록 보호가 얇아집니다
환산보증금은 보증금 + 월세 × 100으로 계산합니다. 이 금액이 지역별 기준을 넘으면 우선변제권, 차임 증액 상한 5%, 임차권등기명령 같은 것들이 전부 빠집니다. 목이 좋아 월세가 높은 자리일수록 기준을 넘기기 쉬우니, 정작 잃을 것이 많은 가게가 덜 보호받는 구조입니다.
넘어도 지켜지는 것은 있습니다 — 10년 갱신요구권, 권리금 회수 기회, 대항력. 무엇이 남고 무엇이 빠지는지 알아야 계약 조건을 어디서 다퉈야 할지 정할 수 있습니다.
10년은 자동으로 보장되지 않습니다
계약갱신요구권은 요구해야 생기는 권리입니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 요구해야 하고, 그 기간을 넘기면 권리가 사라집니다. 바쁘게 장사하다 보면 놓치기 딱 좋은 두 달짜리 창입니다.
말로 하면 나중에 증명할 수 없습니다. 문자든 내용증명이든 남는 방법으로 하세요. 임대인이 좋게 이야기했더라도 마찬가지입니다 — 건물이 팔리면 상대가 바뀝니다.